购房人全额付款但未办理过户登记的，不享有房屋所有权，只能向开

最高院判例：购房人全额付款但未办理过户登记的，不享有房屋所有权，只能向开发商主张合同请求权

【裁判要旨】

依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，因案涉房屋并未办理所有权过户登记，当事人虽已全额缴纳购房款，但其仅享有依据《商品房买卖合同》要求开发公司履行相关合同义务的请求权，尚不享有该房屋所有权，故一审法院未予支持当事人确认对案涉房产享有所有权的诉讼请求，并无不妥。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2020）最高法民终580号

上诉人（原审原告）：孔凡靓，女，1985年12月17日出生

被上诉人（原审被告）：长城新盛信托有限责任公司

被上诉人（原审被告）：内蒙古中银房地产集团股份有限公司

上诉人孔凡靓因与被上诉人长城新盛信托有限责任公司（以下简称新盛公司）、内蒙古中银房地产集团股份有限公司（以下简称中银公司）案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院（以下简称新疆高院）（2019）新民初21号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人孔凡靓及其委托诉讼代理人李杰、魏宏渊，被上诉人新盛公司委托诉讼代理人郭韬、王远到庭参加诉讼，中银公司经依法传唤未到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。

本院认为，本案争议的焦点问题是：孔凡靓对案涉房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

根据查明事实，新盛公司与中银公司、杨岩森、赵心、华厦公司合同纠纷案中，经新盛公司申请，法院于2015年1月20日对中银公司名下呼国用（2008）第00137号土地使用权及位于内蒙古呼和浩特市赛罕区的相关房产办理了财产保全，其中20层查封的范围为1-25号房产。在上述查封期限即将届满时，法院又根据新盛公司的申请办理了续封手续，孔凡靓提出执行异议，在异议被驳回后提起本案诉讼。新盛公司辩称其申请查封的系20层1-25号房产，根据孔凡靓的购房合同显示，其购买房产的房号为20层20071号、20072号、20076号、20077号、20086号、20087号，故新盛公司并未申请查封孔凡靓所诉房产。经查，根据孔凡靓提供的《商品房买卖合同》所附20层平面图及中银公司所作广告的20层平面图显示，20层整层共计25套房产，新盛公司总计查封了该层25套房产，系整层查封，孔凡靓所诉房产位于20层，包括在被查封房产范围之内。新盛公司该辩称意见系因中银公司对20层房产的编号与房产管理部门的编号不同导致，且新盛公司亦无证据证明该层除25套房产之外还存在其他房产的事实，故其该辩称意见不能成立，本院不予支持。

根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，孔凡靓虽然与中银公司已签订书面《商品房买卖合同》并全额交付了购房款项，但在合同约定交房时间2015年5月1日之前，即2015年1月20日，执行法院已对案涉房产采取了查封措施，在法院查封之前孔凡靓并未合法占有该房产，更未办理相关房产登记手续，不符合该条规定的情形，一审判决据此未支持孔凡靓排除执行的诉讼请求，事实及法律依据充分，并无不妥。孔凡靓上诉认为一审适用《执行异议和复议规定》第二十八条错误，本案应适用该规定第二十九条确认其对案涉房产享有物权期待权，足以排除法院强制执行。经审查，根据孔凡靓与中银公司签订的《商品房买卖合同》约定，案涉房产的用途为“仅作商业使用”，并非用于居住。孔凡靓上诉主张其购买上述房产系为了居住，该主张与《商品房买卖合同》载明的房屋用途矛盾，亦与其一次性购买六套房产的行为相矛盾，且二审庭审中，孔凡靓称其经常居住地在宁夏回族自治区银川市，并非呼和浩特市，据此本案亦不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，孔凡靓主张适用该条规定排除法院强制执行的上诉理由不能成立，本院不予支持。

另，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，因案涉房屋并未办理所有权过户登记，孔凡靓仅享有依据《商品房买卖合同》要求中银公司履行相关合同义务的请求权，尚不享有案涉房屋所有权，故一审法院未予支持其确认对案涉房产享有所有权的诉讼请求，并无不妥，本院对此予以维持。

综上，孔凡靓的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费31600元，由孔凡靓负担。

本判决为终审判决。

审   判   长　 刘小飞

审   判   员　 陈纪忠

审   判   员　 何　波

二〇二〇年九月二十一日

法 官 助 理    邹军红

书   记   员    赵国亮

附相关法律规定

《物权法》

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

《民法典》

第二百零九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

　　（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

　　（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

　　（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

　　（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

　　（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

【更多专业法律咨询，请拨打李开宏律师电话：13168766538】