最高院：购房人明知自己被限购仍购买房屋的，能否排除法院强制执

最高院：购房人明知自己被限购仍购买房屋的，能否排除法院强制执行

【裁判要旨】

1. 购房人明知自己属于被限购人员仍购买房屋，系因自身原因未能办理产权登记。

2.购房人对于“非因自身原因未办理过户登记”负有举证责任。开发商虽自认因其原因未办理过户登记，但案外人执行异议之诉并非仅处理购房人与开发商两者之间的纠纷，而同时影响申请执行人的权益，故不能仅凭开发商的自认来认定该事实。购房人未举示相应证据证明“非因自身原因未办理过户登记”的，应依法承担不利的法律后果。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2020）最高法民申2233号

再审申请人（一审原告、二审上诉人，执行案外人）：李凯宇，女

被申请人（一审被告、二审被上诉人，申请执行人）：朱红，女。

一审第三人（被执行人）：云南巨和房地产开发有限公司

一审第三人（被执行人）：昆明安泰房地产开发有限公司

一审第三人（被执行人）：胡云河，男，1971年10月22日出生

委托诉讼代理人：杨永利，男，住云南省昆明市五华区

......

本院经审查认为，本案再审审查的重点是李凯宇能否排除对案涉房屋的执行。结合执行异议和复议规定第二十八条和第二十九条，具体分析如下：

一、关于李凯宇是否因自身原因未办理案涉房屋的过户登记问题

首先，二审判决已查明昆明市于2011年开始房屋限购，后于2014年8月解除限购。李凯宇于2011年购买案涉房屋时，其本人和丈夫肖英红名下已有两套房屋，不符合昆明市限购政策规定的再次购买房屋条件，因此李凯宇与巨和公司签订了协议书，约定待限购政策取消、具备办理所购房屋的产权登记手续条件后90个工作日内办理产权登记。李凯宇明知自己属于被限购人员仍购买房屋，系因自身原因未能办理产权登记。

其次，从2014年8月昆明市解除限购政策，到2016年3月2日案涉房屋被查封，有一年半左右的时间可以办理产权登记。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，李凯宇对于这一期间“非因自身原因未办理过户登记”负有举证责任，但李凯宇亦未提供充分证据予以证明。巨和公司虽自认因其原因未办理过户登记，但案外人执行异议之诉并非仅处理李凯宇与巨和公司两者之间的纠纷，而同时影响申请执行人朱红的权益，故不能仅凭巨和公司的自认来认定该事实。由于李凯宇未举示相应证据证明该期间“非因自身原因未办理过户登记”，故应承担不利的法律后果。

二、关于李凯宇是否符合名下无其他可用于居住房屋的问题

案涉房屋被查封时，李凯宇名下尚有一套住房，其夫肖英红名下亦有一套房屋，李凯宇不符合执行异议和复议规定第二十九条第二项规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”情形，亦不符合九民会纪要第125条解释的情形。

由于李凯宇不符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”情形，亦未能证明“非因自身原因未办理过户登记”，故其不符合执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条排除执行的条件。

综上，李凯宇的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的再审情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回李凯宇的再审申请。

审   判   长　 葛洪涛

审   判   员　 马成波

审   判   员　 马　岚

二〇二〇年六月三十日

法 官 助 理    刘   亮

书   记   员    李蕴娇

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