参与司法拍卖房屋应当知晓的其中的法律风险！

参与司法拍卖房屋应当知晓的其中的法律风险！

由于多数情况下司法拍卖房屋最终成交价低于市场公允价值，有的甚至只有市场价的6折，所以受到不少人的关注。同时，司法拍卖房屋不限购，对于北、上、广、深等限购的城市来说，无论你是外地人还是本地人，无论你目前已有多少套房屋，你均可以参加参与司法拍卖。

但是，可能很多人不知道，司法拍卖房屋还暗藏着很多风险隐患，如果没有深入了解，很有可能会陷入麻烦之中，最终“得不偿失”。下面细数司法拍卖房屋中的法律风险：

第一大风险：房屋原所有权人的身份背景。大家都知道，司法拍卖房屋基本是由于债务人无法履行到期债务，而被债权人起诉，查封抵押房产，最终被法院强制执行拍卖，当前大部分是由于投资失败。资金链断裂或者沾染高利贷跑路所引起，如果房主是循规蹈矩做生意投资失败，人品可靠还好，但如果原房主是因为放高炮或者黑社会背景临时跑路，那么你通过法院拍下了他的房屋，如果碰到不讲理的流氓，日后回到你家找你闹事、算账，那你可就麻烦了。一般情况下法院是不会很明确告诉你原房主的身份背景及房屋被强制拍卖的具体原因，而且法院也不会24小时守在你家里保护你，那么如果碰到这种流氓分子，真的是鸡犬不宁了。

第二大风险：户口问题，房屋虽然被你拍下了，但是原房主的户口却无法迁出。

可能面临的问题是，若是学区房，你的户口可能因此而无法迁入！

第三大风险：长期租赁的法律风险。根据物权法等法律规定，如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后原租赁合同继续有效。但有些恶意逃废债务的，会把租赁合同签的很长，甚至10年、20年。那么你如果拍卖了这种附带租赁合同的房屋，买下了之后由于承租人的存在，自身还是没法搬进去住。更有甚者，有的一开始说没有租赁，等你拍卖后，突然又冒出了租赁合同或者突然有人在里面居住而不肯腾退，那你就麻烦了。

第四大风险：相关税费不明的法律风险。目前，越来越多的司法拍卖，交易税费由买卖双方各自承担，但是仍然有些法院在司法拍卖时，规定税费由买受方承担，对于卖方需要承担的税费到底多少，你得算清楚再作决定。

除了交易税费外，司法拍卖的房屋，由于被执行人无力还债，往往欠了物业费、水电费等等。

司法拍卖除了上述税费之外，还涉及到给拍卖平台的佣金，这一佣金通常是按照成交金额的1-5%不等来确定的，具体金额不小，也是需要在成交价之外支付。

所以，针对通过司法拍卖购房的最终支出费用，可以用以下这么个公式来表达：最终支付费用=拍卖成交价+税费（一定要弄明白是各自承担，还是要承担被执行人的税费）+拍卖佣金+其他关于该房屋被执行人所欠费用。

深圳房地产律师/二手房买卖律师/房产律师

李开宏律师，执业于深圳特区的广东世纪华人律师事务所，专业办理商品房买卖合同纠纷案件、二手房买卖合同纠纷案件，以及涉港、涉外的房地产买卖合同纠纷案件。 

李律师谙熟房地产法律法规， 熟悉商品房以及二手房交易流程。成功代理了大量房产买卖合同纠纷案件、以及二手房买卖合同纠纷案件，具有丰富的房地产法律实务经验。

李律师为人诚信，工作认真负责，业务能力出众，希望用自己丰富的法律知识，多年律师生涯积累的经验和智慧，为当事人提供专业、优质、高效的法律服务。

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