夫妻一方擅自出售夫妻共有的房产， 出售房产的合同是否有效？

夫妻一方擅自出售夫妻共有的房产， 出售房产的合同是否有效？

一、案例

原告王某（男）与被告李某（女）系夫妻，双方因感情不合而分居，原登记于被告李某名下的、为原被告共有的一处128平米的房产，2016年11月，被告以48万的价格将此共有房产卖给第三人曾某，之后，办理了不动产权过户手续。次月，第三人曾某欲入住装修时，原告才得知房产已被被告出售，遂以不知情为由诉至法院，要求确认房产买卖合同无效。

原告王某的主张能否得到法院的支持？

婚姻关系存续期间，夫妻往往选择以一方名义购买房产，有些是为了方便签订买卖合同、办理购房各种手续；有的是为了爱情，海枯石烂永不变心都敢说，房产登记在他或她名下又如何。

二、相关法律规定

依据《婚姻法》第十七条的规定，婚姻关系存续期间购买的房产，属于夫妻共同财产。该条第二款规定：夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

怎样理解“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”呢？

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条规定：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：

     （一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。

     （二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

从以上规定看，夫妻双方对共同财产有“平等的处理权”，并非指一方有权擅自单方处理共同所有的财产。夫妻一方要出卖共同所有的房产，必须与另一方协商，且必须取得另一方同意。同时，为了保护善意购买人的利益，防止卖房夫妻事后因房价上涨等因素恶意串通，又做了特别规定：他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

但在司法实践中，这条规定可能会有不同的理解，而且善意第三人也很难举证证明卖房者出售房产是其夫妻双方共同意思表示，因此有必要对此规定细化，减少岐义，加强操作性。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十一条第一款对此做出了具体规定： 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房产，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房产的，人民法院不予支持。这一条款的适用有以下三个条件：

第一，买受人是善意购买，并不是与出卖人恶意串通损害夫妻另一方的利益；

第二，买受人支付了合理对价，并不是以明显低于出售房产时的市场价购买；

第三，买受人已经办理了产权登记手续。

也就是说，在以上三个条件同时具备的情况下，出卖人夫妻另一方主张房产买卖合同无效、追回该房产的请求，将无法得到法院的支持。

这条规定出台，在一定程度上有可能损害夫妻另一方的权利，因为卖房一方有可能独占卖房款，特别是感情破裂濒临离婚的夫妻，最有可能出现这样的情况。

夫妻一方擅自单方面出卖夫妻共同所有的房产，损害了另一方利益时，受损害方有什么补救措施？

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十一条第二款规定：夫妻一方擅自处分共同共有的房产造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

受损害方可向法院起诉，要求对方赔偿损失，但这里有个时间的特别规定：离婚时，即不能在维持婚姻的前提下，要求对方赔偿损失。

三、该案法院的处理结果：

合同是双方当事人设立、变更、终止民事权利义务的合法行为，依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力。李某与曾某之间的房产买卖合同为有效合同，王某主张房产买卖合同无效，法院不予支持。

四、我国《物权法》也有相关法律规定。

《中华人民共和国物权法》

第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

　　(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

　　(二)以合理的价格转让；

　　(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

深圳房地产律师/二手房买卖律师/房产律师

李开宏律师，执业于深圳特区的广东世纪华人律师事务所，专业办理商品房买卖合同纠纷案件、二手房买卖合同纠纷案件，以及涉港、涉外的房地产买卖合同纠纷案件。 

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